Підсумки 2023 ринку нерухомості в Дніпрі

Інтерес до купівлі квартир в Україні сягає 70-80% свого довоєнного рівня, але частина покупців поки що витримує паузу і відкладає рішення про купівлю до стабілізації ситуації на фронті.

Вторинний ринок у регіонах, де не ведуться активні бойові дії, демонструє зростання цін навіть у валюті. У Дніпрі вартість однокімнатної квартири на вторинці в середньому з весни збільшилася на 1000$.

На первинці забудовники відкривають відділи продажів, але будують відчутно менш активно, порівнюючи з довоєнними темпами. За 3 квартали 2023 у Дніпрі в експлуатацію ввели на 34% більше об’єктів, ніж минулого року. Це може спровокувати дефіцит нових метрів, що критично для охочих взяти пільгову іпотеку єОселя 7%, за умовами котрої будинку має бути не більше 3 років. 

Ознайомитися з підсумками року та інсайтами ринку по всій Україні детальніше можна тут.

Віддалена від фронту вторинка росте в ціні

Аналітики ЛУН підрахували: середні ціни на однокімнатні квартири з завершенням блекаутів виросли в доларах. Середня вартість однокімнатної квартири на вторинці була 37 800$ (ріст на 1000$), двокімнатної – 52 000$ (ріст на 2000$), трикімнатної – 70 900$ (ріст на 2 900$). 

Київ та Львів традиційно займають свої позиції як найдорожчі міста для купівлі житла, але з початком повномасштабної війни до них приєднався й Ужгород, де, як і в цих містах-мільйонниках, на купівлю квартири треба збирати трохи більше 9 років середніх місцевих зарплат. У Дніпрі квартира буде коштувати 12 річних зарплат. 

Первинка росте в ціні, хоч і менше будується

На собівартість будівництва впливає здорожчання будівельних матеріалів та складнощі з пошуком робочої сили через те, що значна частина чоловіків будівельних професій або виїхала з області, або захищає Україну зі зброєю в руках.

Так вартість квадратного метра в новобудовах виросла майже в кожному регіоні. Проте у Дніпрі символічно впала на 2% і складає 39 200 грн, враховуючи наближеність до фронту. 

За дослідженням ЛУН, темпи введення в експлуатацію очікувано зменшуються. Якщо у 2022 році добудовували розпочате раніше, то 2023 вже демонструє більш реальний стан речей по областях. В Дніпрі відновили будівництво 81% проєктів, на сьогодні в продажі є 62 ЖК (на 32% більше, ніж минулого року). За перші 3 квартали 2023 року в експлуатацію здали 1 100 квартир, що на 34% більше, ніж минулого року. 

Оренда показує нові рекорди в безпечних регіонах через внутрішню міграцію

Попит на оренду продовжує зростати, що підкреслює міграційні процеси в Україні. Серпень 2023 був рекордним щодо інтересу оренди квартир за всю історію спостережень.

Проте в Дніпрі з початку блекаутів медіана вартості однокімнатної квартири в оренду впала на 1500 грн та становить 10 000 грн, двокімнатної – 16 700 грн (-300 грн), трикімнатної – 15 500 грн (-4 500 грн). 

Для аналізу економічної доцільності придбання житла обчислюють співвідношення річної плати за оренду до вартості квартири. Так, наприклад, без урахування амортизації та супутніх витрат, в Дніпрі середня вартість квартири еквівалентна 12 рокам її оренди. 

Підсумки та прогнози

Зі слів Дениса Суділковського, бренд та бізнес директора ЛУН:

“Ціни на купівлю житла завжди відповідають поточному стану економіки, і якщо 2022 рік став для нас шоком і втратами ВВП, то 2023 сміливо крокує до відновлення. Україна вистояла, пережила зимовий терор, і з весни українці повертаються до ідеї мати власне житло.

Неготовність розділяти ризики недобудови з девелоперами, за дослідженням ЛУН, спонукає більшість покупців обирати готове або майже готове житло. Окрім цього, цю тенденцію підтримує і величезна кількість зруйнованого війною житла. Вимушеним переселенцям необхідне житло і ті, хто має змогу, розглядають варіанти придбання. Ці зміни вже впливають на ринок девелоперів, де початкові стадії будівництва часом необхідно будувати за власні кошти.

Найбільш цікавим є подальший розвиток державної програми єОселя, де розширені категорії населення можуть взяти іпотеку на житло під 7%, що для багатьох є чи не єдиним шансом на власну квартиру. Але за умовами цієї програми житлу має бути менш як три роки, а у 2024 році це вже будуть переважно будинки завершені у часи війни. Таких відчутно мало, особливо в столиці, й можна очікувати на зміну умов програми.

За відсутності воєнної ескалації можна очікувати подальшу стабілізацію економіки, а за нею повернення віри українців у довгострокові плани, у тому числі й придбання житла. 

Команда ЛУН дякує ЗСУ за можливість написати цей звіт і обережно будувати оптимістичні прогнози на 2024 рік.”